一 : 香港估值从来低 万达为何今朝要退市？

　　“我要从南走到北，我还要从白走到黑，我要人们都看到我，但不知我是谁……”2016年1月，王健林在万达年会上一展歌喉，技惊四方，视频累计播放数以亿计，连外媒都被惊动了。

　　3个月后，万达商业(03699.HK)颁布通告称其控股股东(万达集团)将代表联合要约人以52.8港元/股全面回购已刊行H股，总价钱约344.55亿港元。待H股要约成为无条件后，万达商业将撤回H股于港交所的上市职位地方。上市仅15个月就分开香江北上，出乎许多人的意料，“我要从南走到北”竟一语成谶。

　　从万达的亮相和业界的分析来看，“被严重低估”是退市的主要原因，但这种不雅概念有三个”缝隙“，无法自圆其说：

　　首先，有一利就有一弊，反之亦然。香港是世界四大金融中心之一，成本市场高度发家，企业上市、融资、再融资是纯市场行为，许多优秀企业在香港联合交易所挂牌交易。想上市就说香港成本市场如何成熟，想退市就说估值低，真是”人嘴两张皮“。

　　其次，港股估值低由来已久，万达不成能刚刚发明，早干什么去了?

　　最后，万达选择的是“A+H"模式，A股上市进程已于去年8月全面启动，退市本不在打算之内。

　　万达商业放弃香港的根来源根底因是“轻资产”模式被初阶验证。

　　经济不景气下的“去地产化”

　　2015年，万达商业总营收1242亿，同比增加15.14%。物业发卖、物业租赁及酒店经营三大主业的同比增幅分袂为11.74%、31.2%和23.83%。

　　物业发卖在总营收中的比重已从2011年的89.6%降至2015年的82.5%。物业租赁及打点收入占比稳步提高，到2015年占比达10.9%。

　　2015年，发卖、租赁、酒店三项业务同比增幅分袂为12%、31%和24%。

　　实际上，2015年合同发卖额只增长了2.45%，较2014年的1601.5亿仅增39.3亿。但万达商业将2015年合同发卖额的62.5%确认为营收，而2014年只确认了57.3%。

　　这是房地产公司“调治”营收的标准行动。生意火爆时确认比例低，反之确认比例高，目的是使营收看起来维持不变增长。

　　物业发卖对营收的孝敬比物业租赁高一个数量级，但前者的毛利润率低且逐年下滑。2012年，物业发卖业务的毛利润率曾高达51%，2015年降至38%;而物业租赁及物业打点的毛利润率逐步提高到72%。

　　到2015年，物业发卖及物业租赁对整体毛利润的孝敬分袂为77.2%和19.5%。王健林的方针则是：三年内房钱收入占净利润的比重赶过50%。

　　对宏不雅观经济形势，王健林已做了最坏的筹算。在“西双版纳”年会上，他估量2016年房地产发卖收入有可能大幅下降。坊间认为合同发卖额将从2015年的1640亿降到1300亿摆布，未来或许会降至千亿以下。而物业租赁、酒店经营、文化娱乐等其它业务将连结增长，物业发卖额占万达集团总收入的比重将由2015年的86.1%降至50%以下。

　　宏不雅观经济不景气，万达大幅降低方针发卖额，通过“去地产化”逐步降低受经济周期的影响。形成鲜明比较的是，恒大、万科却在攻击2000亿、3000亿。

　　万达的价值不在卖失几多房

　　万达模式的核心可以归纳综合为“以售养租”：

　　第一步，在入驻都市的非核心区低价拿地，扶植万达广场;

　　第二步，将建成物业部分出售，所获现金流笼罩拿地、建筑等项本钱;

　　第三步，出售部分物业后，残剩部分“只租不售”同时对租户进行筛选及监督打点;

　　第四步，跟着万达广场建成开业、人气逐渐攀升，按期对“投资物业”进行价值重估，获取“公正值增加”收益。

　　例如，2015年公正值增加达172亿，相当于同期净利润的57%。

　　2011年、2012年，投资物业公正值增加分袂相当于净利润的71%和79%。一方面是因为当年净利润没2015年高，另一方面浮现出万达如今对公正值重估的“克制”。